Las ciudades como Miami, Tokio y Zúrich enfrentan riesgos elevados mientras los mercados inmobiliarios globales muestran señales de corrección.
Por: Pavel De Camps Vargas
El mercado inmobiliario global continúa enfrentando riesgos significativos de una burbuja en 2024, según el reciente Índice Global de Burbuja Inmobiliaria de UBS. Aunque los riesgos generales han disminuido ligeramente en algunas regiones, los niveles de desequilibrio en ciudades clave como Miami (1.79), Tokio (1.67) y Zúrich (1.51) siguen siendo alarmantemente altos. Estas ciudades se encuentran en la zona de riesgo de burbuja, lo que indica una fuerte posibilidad de una corrección abrupta en los precios de las viviendas.
Causas del riesgo de burbuja
Los factores principales que determinan el riesgo de una burbuja inmobiliaria incluyen:
Relación precio-ingreso: Cuando los precios de las viviendas superan significativamente los ingresos de los compradores locales.
Relación precio-alquiler: Aumento desproporcionado de los precios de las viviendas en comparación con los alquileres.
Relación hipoteca/PIB: Un endeudamiento hipotecario que crece más rápido que la economía local.
Relación construcción/PIB: Una expansión en la construcción que no está alineada con el crecimiento económico.
Relación precios ciudad-campo: Desajuste entre los precios de propiedades urbanas frente a las rurales.
Miami: un mercado en alerta roja
Con un índice de 1.79, Miami encabeza el riesgo de burbuja a nivel mundial. Desde finales de 2019, los precios de las propiedades han aumentado un 50%, impulsados por una demanda voraz de propiedades de lujo frente al mar y la falta de impuestos estatales sobre la renta. A pesar de que el crecimiento del mercado inmobiliario ha comenzado a desacelerarse debido al aumento de las tasas hipotecarias, el nivel de precios sigue siendo insostenible para la mayoría de los residentes locales. Este desequilibrio sugiere que cualquier cambio negativo en las condiciones económicas podría desencadenar una corrección brusca en los precios de las propiedades.
Tokio y Zúrich: mercados elevados con riesgos persistentes
Tokio y Zúrich también enfrentan riesgos significativos de burbuja. En Tokio, los precios de las propiedades han aumentado un 30% en los últimos cinco años, impulsados por una política monetaria expansiva y una fuerte demanda extranjera. La relación precio-ingreso es una de las más altas del mundo, lo que significa que los residentes locales necesitan más de 15 años de salario para comprar un apartamento estándar.
En Zúrich, la demanda sigue siendo alta debido al crecimiento poblacional constante y la falta de nuevas construcciones, lo que ha llevado a un aumento del 20% en los precios en los últimos cinco años. A pesar de los esfuerzos por controlar los desequilibrios, la ciudad sigue estando en alto riesgo de burbuja.
Impacto de la burbuja inmobiliaria en la República Dominicana
Aunque la República Dominicana no figura en el Índice de Burbuja de UBS, la nación no es ajena a estos riesgos. En los últimos años, las áreas metropolitanas como Santo Domingo, Punta Cana y Cap Cana han experimentado un aumento significativo en los precios de las viviendas, principalmente debido a la demanda internacional y el crecimiento del sector turístico. Este fenómeno ha comenzado a generar preocupaciones sobre la posible formación de una burbuja inmobiliaria local.
El aumento en los precios de las viviendas, combinado con un crecimiento sostenido en la construcción, plantea un riesgo latente para el mercado inmobiliario dominicano. Si bien el país ha experimentado un auge en la inversión extranjera, este crecimiento no ha sido acompañado por un aumento proporcional en los ingresos locales, lo que genera una desconexión similar a la observada en otras ciudades de alto riesgo.
Posibles consecuencias para la economía dominicana
Una corrección en los precios de las viviendas en la República Dominicana podría tener implicaciones graves para la economía del país. El sector de la construcción representa una parte importante del PIB y del empleo local y para los emigrantes haitiano. Una desaceleración en este sector podría afectar negativamente a la economía, especialmente si los desarrolladores y compradores internacionales comienzan a retirarse del mercado. Además, una caída en los precios de las propiedades podría desencadenar una ola de incumplimientos hipotecarios, lo que pondría en riesgo la estabilidad del sistema financiero.
En resumen, aunque las ciudades como Miami, Tokio y Zúrich enfrentan los mayores riesgos de burbuja en 2024, los efectos de una corrección en estos mercados podrían tener repercusiones globales. En la República Dominicana, aunque el riesgo aún es bajo, los rápidos aumentos en los precios de las viviendas deben ser monitoreados de cerca para evitar un colapso similar en el futuro.
